独家干货！投资界的扛把子出来发话了，今年赚钱就靠它了！

刚刚进入2019年，

房地产的一路唱衰

已经让小编的耳朵都听出茧子了

你说让那些拿着大把钞票想买房的大佬情何以堪？

让那些想结婚，想换校区房的投资者们

纠结不纠结？

郁闷不郁闷？

买还是不买？

啥时买？

现在买亏不亏？

买了再跌心疼不疼？

2019年注定是一个不平凡而纠结的一年呀！

正所谓乱世出英雄，澳洲商业地产的扛把子Savills真是想华人之所想，为了广大华人投资者能睡个好觉，上周决定重拳出击，搞了一场投资界的“华山论剑”

同时邀请到投资界的另外两位扛把子澳洲国民银行NAB首席经济学家Alan Oster先生，以及国际房产服务的领先提供商REA集团首席经济学家Nerida Conisbee女士，那是把澳洲的整个投资环境和投资类型分析了个遍呀！

小编我可是累断了手，才把这些大咖的演讲稿变成了这篇干货满满的诚意之作呀！

文章涉及众多知识点，小编能力有限，只能尽量还原本次“论剑”的盛况！正文小编就不再调侃了，各位有钱的大佬自己能吸收多少，就看各位的造化啦！

当然不懂也没关系，咨询Savills更省事，闲话少说，且看正文分解！

来宾入场

当天的早餐会上，高朋满座，济济一堂。大约200名来宾之中，除了专家学者，来的最多的还是资深房产的投资者和业主，果然大家都不差钱，而是需要专家指路呀！

这次活动最大的特点就是专家讲解、干货十足。

根据两位专家的共同预测，去年墨尔本房市大幅下跌的惨状在今年将荡然无存，抄底的机会已经来到，但路子一定要选对。

作为本次活动的主办方代表，Savills董事会成员Nick Peden先生首先上台，致辞感谢了诸位专家、来宾的到场，并为大家引荐了两位学术大咖。

NAB首席经济学家Alan Oster

第一个出场的专家，就是NAB的首席经济学家Alan Oster先生。他从全球和澳洲本地的宏观经济形势总结讲起：

1. 全球经济增长缓慢，特别是先进经济体如英国、欧盟和日本。美国经济虽同样增长缓慢，但利好消息是，美联储缩减数万亿美元资产负债表的进程即将完成。中国经济形目前预计的6%GDP增长率是合理的。

2. 澳洲国内经济2018年上半年的势头是良好的，但下半年经济增长略有放缓。而消费疲软是经济放缓的重要原因，非必需消费（享乐式消费）由于居民预算紧张而削减，同时房价下跌还造成了建筑行业的萎靡。这一点是Oster先生的预测的基础。

但是近期内(2019)基础建设、公共开支、液化石油气出口和更广泛的投资会保持增长。这方面的增长会超过消费者对经济增长的贡献。

NAB目前对澳洲GDP增长的预期是2019年2.5%，2020年2.25%，仍然比澳洲储备银行(RAB，澳洲央行)的目标要低(2019年3%，2020年2.7%)。

3. 通货膨胀仍然会保持非常缓和的水平，但通胀水平与其他经济指数间并非严格相关。作为通胀的微观反应之一，工资增长也会趋于缓慢。

4. 劳动力市场状况很好。但其滞后性是一个隐忧：当前劳动力市场的表现实际上反应的是前一个时期的GDP增长状况。

5. 对最近几个月的经济数据进行分析，NAB希望澳储行不要在预测期内有任何政策变动。

2019年下半年有严重的经济增长下滑风险。如果经济增长低于央行预期，强行拉升反而有可能造成小幅度恶性后果。失业率情况很大程度上会决定GDP增长率的形势。

在分析完整体经济形势后，Oster先生开始分析澳洲房市。

房价数据显示，澳大利亚审慎监管局（APRA）已经成功地降低了房价上涨的趋势。特别是悉尼、墨尔本、珀斯（珀斯已不是第一年下跌）。澳洲房价整体去年下跌10.4%。

传统上，驱动房价的典型因素主要有三个：

1. 供求关系：是过度供给还是供给不足。这一点应针对每个区域单独分析。

2. 房屋贷款利率。关系到房产买家的资金状况。

3. 失业率。如果一个区域的失业率高于8%，房市很难独善其身。

但是现在的房价很大程度取决于下述条件而非上述条件：

1. 在银行方面，按照APRA的要求，现在对房产投资者的贷款请求审批更加谨慎。银行会要求买家提供更细致的财力证明，考虑多方因素而不只是依据以往的分析模型决策；并且贷款力度也有所减弱，房贷规模更小。

2. 以房产投资为目的的买家，特别是外国买家人数也在减少，并且许多人开始谨慎地重新考虑原有的投资决定。

面对上述这些变化，住宅房产首当其冲，无论独立屋还是公寓，去年的房价均出现了较大程度的下跌。

独立屋（House）房价走势表

公寓（Units）房价走势表

但是，商业房产的表现却要好得多。根据NAB2018年第4季度的商业房产调查，商业房产总体而言表现不错，仍是房产投资的好选择。

NAB商业房产指数

而且，若按州来划分商业房产指数，则墨尔本所在的维州市场表现要好于平均水平。

考虑到上述这些原因，Oster先生预测，2019年澳洲房价整体不是没有可能继续下跌，但到2020年现有状况一定会得到改善。

这是因为Oster先生相信，澳洲房产市场的基础还是很好的，特别是商业房产的坚挺，将成为稳定房市的中流砥柱。

那么商业房产为何能逆势而动？Oster先生认为，商业房产空置率低是其首要原因。

虽然商业房产依然坚挺，但是考虑到住宅市场的疲软，整个房产市场今年的表现仍然有走低的可能。

那么RBA有没有可能救市呢？Oster先生认为可能性不大：

RBA的决策系统非常依赖于统计数据，短期内不会有任何动作。因为RBA对房产的态度已经谨慎到了紧张的地步，除非工资水平上涨，消费者的购买欲望更强烈，不然RBA还是会按兵不动。

所以当前房市的关键问题是消费者还会不会继续买房，和低房价下建筑行业的持续运转能力。

RBA现在认为，房市无论上升或下降，态势都会更加趋于平衡冷静。如果RBA未来12个月有了动作，那很可能会与房市的下滑相连。

住宅市场已在过去12个月内全部降价，但是8月前可能都不会是真正的抄底机会。不过下滑也很难剧烈，除非出现了一系列信号预示GDP增速更低、失业率升高。

最后，Oster先生表示，他的核心观点并不是房产市场会走弱，而是RBA对房市非常小心。

REA集团首席经济学家Nerida Conisbee

在Oster先生从宏观和银行业的角度介绍了当前的房市状况后，REA集团首席经济学家Nerida Conisbee女士接着上台，从房产公司和中介的角度，分析了当前的房市。

Conisbee女士也从对宏观经济的分析开始：

今年经济形势的宏观主题有7个：

1. 世界经济发展增速放缓。

2. 资本流动性保持充沛和上扬。

3. 资本对回报率的追逐仍然强烈。

4. 资产的多样性在上升。

5. 投资者的可持续发展意识增强。

6. 科技发展提高生产率。

7. 不同国际资本间的对抗态势加剧。

墨尔本房市利好的最大理由是，墨尔本经济种类多样，人口增长强劲。

而对于商业房产，Conisbee女士也同样认为，最大利好因素是：房屋空置率很低，租金增长稳定。

Conisbee女士进一步分析了不同种类商业房产的走势：

当前受到追捧的用地类型是办公、酒店和工业，其开发地点正在逐渐集中。

零售业虽然已经不再是以前的“资产保值堡垒”式用地类型了。但令人惊讶的是，零售业房产业主的收益仍然保持坚挺。在经济繁荣地区的零售业房产将有可能转型进入娱乐、餐饮、服务业。

对于未来，Conisbee女士认为，澳大利亚政府对房产市场严格的控制意味着像08年的美国房市那样糟糕的状况不可能出现，但是一切房产投资还是要谨慎。

Conisbee女士也注意到了中国买家的变化。中国买家在减少，中国严控资本外流的政策意味着其国民的海外房产投资受到了限制。

澳大利亚受此影响最大的是那些还在开发的地区，中国投资减少了，部分投资从还在开发的区域转移到了公寓住房。

但是如果中国买家还想买，墨尔本仍是个好选择。

而中国买家对于澳洲房产仍有兴趣，这表现在：

1. Realestate.com.au上每天有大约1000个中国买家。

2. 墨尔本一半的房产买家都来自中国。

3. 中国买家热捧的区域从原来的大学附近（Carlton, Clayton）转移到了有更多华人居住的区域（Glen Waverley, Box Hill）。

而整体上，在房产市场遇冷之后，更多的投资者在寻找替代方案：

1. 房地产债券是最受欢迎的替代方案。投资者向建筑商和房产所有人投资，接受房产本身作为抵押，换取收益。

2. 一些住宅开发商在探索学生和退休者的市场。

3. 墨尔本的房产市场现在在10年来的低点。

租赁型楼房的建设可能成为房产市场的一个新的增长点。Conisbee女士对此也做了一些介绍与探讨。

澳洲几乎所有的可出租房屋都由父母一代的投资者所有。租赁型房产开发虽然澳洲很少有，但在美国却是最大的房产种类。

这种差异主要是因为，当前的税收奖励政策对父母一代的房产投资者更友好。因此，想要发展租赁型楼房，可能需要先改变相关的税收优惠政策。

租赁型房屋为解决公共住房危机提供了一种途径。

澳洲养老基金在海外投资了数十亿的租赁型房屋，但却没在国内投资过。

澳洲租赁型楼房项目发展停滞的原因之一在于回报率低。不过管理投资信托（Managed Investment Trust）政策近来的改变对于租赁型房产的发展是一个利好。

最后，Conisbee女士着重讨论了工业用房产的可观前景。

工业对房产的需求达到了10年来的一个高点。这主要是因为电子商务服务的飞速发展刺激了工业用地需求。

自从2008年电子商务引领了工业发展以来，相关用地在租赁合同数量中的比例已经从45%上升到了2018年第3季度的80%

传统工业如制造业和建筑业在继续驱动房产业的潜在需求，它们也在逐渐地向高技术附加值的工业转型。

而Conisbee女士则预测，工业用地的开发在未来10年可能都会保持强势。

这主要是因为：

1. 在线零售业的需要。

2. 无人驾驶汽车的发展需要。

3. 未来农业的需要。

4. 工业用地未来甚至可能兼顾居住需求。

在两位专家的讲座之后，还进行了短暂的观众提问环节。

Savills墨尔本的董事会成员Clinton Baxter先生，Benson Zhou先生和Nick Peden先生，同两位专家一起，回答了到场观众的提问。

Savills：澳洲商业地产领导品牌

Savills是一个具有悠久历史的品牌，1855年成立于英国并成长为全球范围内行业顶尖的上市地产公司，1996年进入澳洲市场，在过去几十年里通过不断开发、拓展业务，壮大自己的品牌，造就了今天在商业地产行业里极具影响力地位的Savills。

Savills不仅在亚洲拥有极大的市场，同时，在澳大利亚和墨尔本的商业代理也是领先水平。

遍布全球的分公司让我们可以为世界各地的投资人提供服务，无论您在哪里，我们都可以提供最近的团队为您服务，这是我们作为一个全球性的上市公司不可睥睨的优势，在新的一年，我们坚信可以做到更好！

Savills墨尔本销售团队为客户提供综合性商业物业买卖服务，其覆盖范围极广，除了墨尔本市中心外，大都会地区的写字楼、商铺及开发用地都有我们的公司，同时，我们的推广平台遍布全球，销售水平也是业界的顶尖水准。

团队丰富的经验，以及可靠负责的业务水平是我们团队的精髓，同时，对华人文化背景的了解，使我们可以更精准的理解客户的需求。

Savills全球统一的办公点和在亚洲区逾25,000名员工，使Savills墨尔本销售团队拥有其他商业地产公司不可比拟的买方资源优势。

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虽然小编自己没什么房产，但是扑面而来的各种投资类型的前世今生和各种展望预测，绝对可以奉为澳洲今年投资界的葵花宝典，时不时的再看一眼，再琢磨琢磨。

至少小编觉得这篇干货是最近看的所有关于投资预测的文章里最靠谱的一篇了，因为这些大咖的名字和照片可是大喇喇的放在里面的，他们怎么也要对得起自己的一世英名呀！

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